小資族如何買下第一間房？蕾咪「3步驟」打破買房迷思：這1點很重要
在這裡分享的投資經驗，會從我存到第一桶金後，怎麼持續做好投資規劃與資產配置，讓資產持續成長至超過5,000萬元，希望這些歷程也能為你帶來啟發。
一言以蔽之，我的第一個100萬，就是省吃儉用努力工作存來的，沒有任何神奇的故事。我的儲蓄率拉得非常高，月薪2、3萬時，大約存下50％左右；隨著收入增加，月收10萬以後，儲蓄率甚至拉高到70％，就是希望自己能在25歲前趕快存到人生的第一桶金。
等到真的存下第一桶金100萬以後，人生的視野變得很不同。視野改變思維，而思維會影響我們如何看待世界，從此開始看見不同的投資機會；在存款幾萬到幾十萬時，我們會考慮的投資機會是外匯、股票與基金，到了百萬以上時，會開始考慮投資房地產、企業、開店等。
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如果現在的你有100萬，要怎麼賺更多？
接下來分享我從存下第一桶金100萬後，翻倍增長至5,000萬的真實歷程。個人經驗，僅供參考。
1. 分批支付，買下第一間房
我第一次投資房地產準備了110萬，買下1,100萬的預售屋，物件坪數是37坪，每年再付30到40萬工程款，最後累積支付255萬後交屋。3年後，房價變成2,400萬，資產增幅1,300萬！
我當時未滿30歲，希望可以買到自己人生的第一間房，但是如果想買1,000萬已蓋好的新成屋或中古屋，至少要拿出200萬以上，也就是20％的自備款，且馬上就得揹房貸，對當時的我而言，買預售屋是自己比較可以負擔的方式，接下來每年只要再努力存下30到40萬的工程款，就可以入手。
因為預售屋通常蓋3到4年，如果擔心未來房價上漲或有結婚規劃的人，就很適合用這種方式，等3年後生活也比較穩定了，就可以順利搬進新家。
【我的房貸技巧】
沒想到房子交屋時，房價漲了2倍，價值從1,100萬變成了2,400萬！雖然3年後我的工作地點改變，房子原本打算自住改成出租，因此和銀行貸款時，跟銀行談到30年貸款與3年寬限期，前3年只需支付利息，每個月利息錢不到1萬元，再以市場行情3萬元出租，每個月淨賺2萬元被動收入。
【小資族要怎麼買下第一間房？】
如果一開始資金不夠的人，又想早點投資房地產，可以從預售屋下手。因為房子還沒蓋好，所以地點非常重要，房價會根據當地的都市計畫而改變。因為房屋需要蓋3年以上，所以如果是急需自住房的人比較不適合，但如果你是比較善於耐心等候、提早規劃未來，或者是資金不夠、需要緩衝的人，就可以考慮預售屋。
【預售屋情報從哪來？】
- 鎖定自己想了解的區域，建議以熟悉的生活區域為主，投資以自己了解的領域開始最好，或者是未來有計畫搬遷的地方。
- 從房屋網站找到近期的預售案件，了解建商的口碑，以及周邊的交通建設與生活機能、市場行情等，可以直接去建商或代銷看屋，聽他們介紹房屋條件與周邊發展。
- 了解一下該區域的都市計畫，看看政府單位是否有相關的公共建設規劃，通常交通樞紐、展演設施、公園學校、商圈發展等，都是會影響房價的指標，可以從國土規劃網找到資料。
2. 買下第二間房，打造成民宿出租
投資台東中古屋100萬，坪數100坪以上，剛好退休親戚有意賣掉老屋，開價1,500萬，頭期款需要300萬元。但是因為手頭只有100萬現金，於是先跟親戚借調200萬（透過贈與稅每年220萬的免稅額度以內），獨棟別墅整理後變成民宿出租，賺進穩定現金流，再分期歸還借款。
稅務小技巧——遺產稅&贈與稅：
在財務顧問諮詢的過程中，不乏有人詢問關於贈與稅與遺產稅的技巧，最常發生在親友間財產轉移的情況下，房屋買賣若能搭配贈與免稅額，親戚間買賣想算便宜，可以節稅，不影響市價。以2,000萬元的資產轉移為例：
- 贈與稅：2,000萬，5年，每年贈與220萬×2人，5年完成贈與財產，完全免稅。
- 遺產稅：2,000萬，如果給小孩繼承，免稅額1,200萬，遺產稅5,000萬以下要繳10％，需繳稅80萬。
更多相關稅務規定，請參考財政部於109年12月2日公告110年發生之繼承或贈與案件適用遺產及贈與稅（遺贈稅）法規定之免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額。
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3. 時間差技巧，買下第三間房
再次投資預售屋，第三間的物件坪數38坪，先用10萬下訂（1月），簽約時每坪已漲1.8萬（2月），再支付20萬簽約金，也跟建商討論條件，半年後才支付頭期款（240萬），因此我又有半年時間可以做好資金規劃。
投資房地產不是穩賺不賠，透過像這樣的時間差技巧，可以先觀察市場概況，確定價格未來會上漲，再接續支付較大金額。這麼做可以降低投資風險，以免因為房價下跌而被斷頭，至少你還有機會可以適時停損，放棄房屋所有權。
根據房地合一稅，購入第三間房地產，銀行貸款成數只有4成，但因為銀行是以貸款件數為基準，因此，假設將第一間房貸還清，第三間的房屋貸款就會變成可套用到第二間的成數（從4成提高到8成）。
打破「此生只會擁有一間房產」的迷思
投資房地產應有長期的計畫，所以需要考量未來的生活變動與失業的可能性，每月付款的本利和，盡量不超過月收入的30％，生活的緊急備用金也需預留至少半年的房貸資金。
許多人還會有一種迷思，就是「此生只會擁有一間房產」，可人生若從長期來看，我們可能面臨許多生活上的變動，以致於需要搬遷或轉換生活環境，因此房屋的需求並非一成不變。
一般來說，我們從單身、同居、已婚到有小孩，人生各個階段的居住需求可能不盡相同，可能會從一間套房、兩房一廳變成三房兩廳，在財力有限的情況下，換屋是常見的事；同時也因為年輕職涯變化大，在生活還沒穩定下來前，除了自住以外，單純投資也是不錯的選擇。
如果人生規劃比較明確的人，例如結婚生子，就可以考慮買下自住房，並且以自己最滿意的房子為主；如果人生規劃還有些許變動，可買房做為資產累積用途，那麼就可以選擇購買總價較低、投資報酬率高且容易轉手的物件為主。
在評估自己要選擇哪一種方案時，首先需要評估的是未來的生涯規劃，因為人生目標永遠優先於財務目標，金錢只是用來服務我們的工具；其次才是考量自備款額度、每月可負擔金額，再來才是貸款成數與利息等細節資訊，評估的優先順序至關重要。
（本文摘自／打造被動收入最重要的事：蕾咪帶你用錢賺錢，翻身致富／方智出版）
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